Дачный отпор

Почему российская загородная культура играет с государством в прятки?

Олеся КАЗАКОВА

С марта вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, установившие для загородной России новый принцип: как только вы построили частный дом — ставьте его на учет и начинайте платить налоги. Иными словами, оформлять право собственности необходимо сразу же после завершения стройки. Все бы ничего, но определить момент, когда работы полностью завершены, юридически сложно. Хозяин всегда может сказать, что на входной двери не хватает ручки, а над окном — наличника. Как доказать, что он лукавит? Устраивать судебный процесс — дело дорогое, долгое, хлопотное. В результате дачники продолжают массово избегать регистрации, а значит, и фискальной обязанности.

Принять поправки заставила статистика. 14 ноября прошлого года замруководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) Татьяна Громова публично пожаловалась: количество объектов недвижимости, не записанных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), — 22 млн. Значительную часть среди них как раз и составляют загородные дома, которыми россияне пользуются для летнего или круглогодичного проживания.

Спустя три дня, 17 ноября, Росреестр публично предложил внести в КоАП поправки, которые позволят возбуждать дела об административных правонарушениях в области земельного законодательства без взаимодействия с «контролируемыми лицами» — при условии получения «достаточных данных». То есть выписывать штраф за отказ от регистрации безо всякого контакта с владельцами участков — дистанционно. 

Как же узнать, где находятся готовые для проживания дома? Росреестр пояснил: «достаточные данные» дадут беспилотные и пилотируемые авиасистемы (самолеты, вертолеты) и даже космические аппараты. Сравнение снимков за разные годы позволит быстро выявить новые постройки, не стоящие на кадастровом учете. Владельцы о возбуждении административных дел узнают постфактум — заказным письмом или по электронной почте.

Пока непохоже, чтобы угроза Росреестра стала поводом для добровольной массовой регистрации. Большинство домовладельцев не боятся ни беспилотников, ни космических спутников. Ни дрон, ни тем более космический спутник не скажут, готов ли дом к проживанию. Сверху видно только крышу. Чтобы юридически зафиксировать готовность дома, сотрудникам Росреестра потребуется зайти на участок «ногами», однако хозяин просто не откроет калитку, если они придут без полицейского сопровождения.

Логика бойкота 

Экономист Василий Колташов считает массовый бойкот регистрации юридически вполне корректным.

— Конституция оставляет за каждым гражданином право на жилье. Это право каждый реализует сам. Но налоги не могут взиматься с права. Люди не сумеют вам этого объяснить, но они так чувствуют, — говорит экономист журналу «А7А5». — Жилье не должно облагаться налогом, а оно облагается! Кроме того, наши люди поняли, что чиновники в Минфине намерены бесконечно повышать налог на жилье. Вот почему они не заинтересованы в регистрации, хотя налог пока надо платить и небольшой, по размерам — не болезненный. Ходят инсайды, что скоро он будет увеличен в несколько раз. 

По мнению Колташова, нынешняя налоговая схема — «жуткий гибрид». 

— С одной стороны, это тяжелое наследие советского времени, с другой — калька с американской системы, где во многих штатах тоже есть налог на жилье. Но дело в том, что этот налог в США вводился, когда других налогов не было. Но потом и другие налоги добавились. В общем, там система тоже очень несправедлива для бедных и среднего класса. А у нас ее копируют!

Как считает эксперт, наша налоговая служба должна переключить свое внимание на гаражи и склады. 

— Налог должен браться с простаивающей недвижимости, причем очень высокий. Это то, что вы сдаете в аренду: коммерческие и производственные площади, склады, гаражи. Если ты не живешь на даче — сдавай в аренду, — предлагает Колташов. По его схеме, отследить такие объекты можно по объявлению о сдаче в аренду. 

— Такой метод не будет работать на практике, — возражает источник журнала «А7А5» в Госдуме. — Ту недвижимость, которая «простаивает», владельцы будут официально объявлять своим жильем. Доказать обратное сложно. А объявление о сдаче в аренду можно также распространять по неофициальным каналам, незаметно для государства.

Сомнительные выгоды

Осуждают поведение «сопротивленцев» и участники рынка недвижимости — рядовые граждане.

— Мы с мужем давно хотели приобрести зимнюю дачу, чтобы отдыхать там в выходные, — рассказывает журналу «А7А5» москвичка Елена. — Это наша мечта. В декабре мы приступили к поиску дома. Стали ездить по объявлениям. Когда уже выбрали подходящий — стильный коттедж со всеми удобствами, — вдруг выяснилось, что юридически его не существует. Хозяева лишь в последний момент признались, что продать нам могут только земельный участок. А дом они не регистрировали.

Елена с мужем выбрали другой вариант — там повторилось то же самое. От риелтора они узнали, что в Подмосковье это массовая история. 

— В такой сделке по купле-продаже налоги сегодня платятся только за «участок земли», стоимость занижается в несколько раз по сравнению с фактической. И покупателю вроде бы даже выгодно. Хотя застраховать новоприобретенный недострой получится только с переплатой. Да и то не в каждой страховой компании, — сетует Елена и признается: покупку вообще отложили. 

Таким образом, поведение «сопротивленцев» резко сужает рынок загородной недвижимости. Страдают и бюджеты регионов, куда, собственно, и должны поступать налоги дачников. Местные власти могли бы развивать «социалку» в частном секторе — ремонтировать дороги, прокладывать водопровод и новые электросети, однако денег в бюджете не хватает, в том числе и по причине бойкота со стороны дачников.

Росреестр давно пытается решить проблему. В 2020 году, когда многие собственники на время ковидного карантина перебрались из мегаполисов в свои загородные дома, Росреестр начал широкую кампанию поиска и с тех пор выявил 831 тыс. объектов.

Одновременно собственники сами, добровольно оформили с тех пор более чем 3 млн объектов. Это происходит в рамках так называемой «дачной амнистии» — власти действуют не только угрозами, но и лаской. Еще в 2006-м они объявили амнистию, цель которой — побудить собственников самим заявить о своих объектах. С тех пор амнистию регулярно продляют. Последний раз — до 31 марта 2031 года. Проблема в том, что темп добровольной регистрации все равно остается низким.

Прописка без риска

Неизвестно, сколько в распоряжении Росреестра дронов и космических кораблей, но что наверняка — его штат недостаточен. По неофициальным данным, по состоянию на 31 декабря 2020 года численность ведомства составила 54 422 человека, из них: центральный аппарат — 630; территориальные органы — 30 434. Логично предположить, что такими силами «отработать» все 22 млн объектов в обозримом будущем невозможно.

Видимо, осознавая это, после 2020 года Росреестр не раз изобретал разные виды «кнута». Например, осенью 2022-го он подготовил поправки в законодательство, призванные ускорить добровольную регистрацию объектов.

Речь шла об участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и находящихся не в личной, а в государственной или муниципальной собственности. По этой схеме: после заключения договора аренды гражданину или застройщику дается жесткий срок — за 10 лет построить дом и зарегистрировать право собственности. Если этого не произойдет, арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке. А недвижимость, которая осталась на участке (например, недостроенный дом), сбывают на торгах.

Но законопроект так и не был внесен в парламент. Взамен после долгих дискуссий в Госдуме приняты уже упомянутые поправки в Градостроительный кодекс.

— Для решения проблемы следует, во-первых, расширить штат сотрудников Росреестра, — предлагает источник в Госдуме. — Но и этого будет мало. Побудить собственников к регистрации — комплексная задача, которая требует сочетания «кнута» и «пряника». Надо не только ужесточать наказание, но и создавать понятные преимущества. Владельцы недвижимости должны увидеть реальные плюсы легального статуса.

По мнению собеседника журнала «А7А5», нужно ввести четкие правила: узаконенный дом — единственная возможность официально подключиться к электросетям, газопроводу, водоснабжению, канализации. Дачник просит увеличение лимитов на электроэнергию? Хорошо, но сперва оформи жилое строение как положено. Еще один плюс — доступ к государственным сервисам. Только у зарегистрированного дома появляется официальный почтовый адрес. Это необходимо для получения счетов, квитанций, писем и регистрации по месту жительства, что критически важно для доступа к местным поликлиникам, школам, детским садам.

С кликом до дома

Очевидно: в случае ЧС — пожара, наводнения или изъятия земли для государственных нужд — компенсацию выплачивают только за официально существующую собственность. Доступ к государственным и муниципальным программам софинансирования (газификация, подключение к водопроводу, благоустройство дворов) опять же предоставляется только владельцам зарегистрированных домов. 

По мнению собеседника в Госдуме, кроме нежелания платить налоги, вторая причина массового уклонения — бюрократическая сложность регистрации. Значит, надо максимально упростить процедуру: регистрировать по минимальному пакету документов — например, только технический план и декларация, без получения разрешения на ввод в эксплуатацию для отдельных категорий домов. Муниципальные власти могли бы организовать выездные комиссии — мобильные офисы, которые регулярно наведываются в садовые товарищества и поселки для консультаций и приема документов.

«Дачную амнистию» надо не продлевать, а попросту сделать бессрочной. Ввести электронные услуги: создать понятный и функциональный портал «Один клик до дома», где можно заполнить все заявления, приложить сканы и потом отслеживать статус. 

Василий Колташов указывает на опасения домовладельцев: ожидание подвоха в виде резкого роста налогов. Государство могло бы успокоить эти страхи, законодательно закрепить поэтапный рост ставки, поручиться, что налог будет расти постепенно.

На чем погорели «Сидоровы»? 

Арсенал «кнутов» должен работать не ради тотального наказания, а для создания понятных рисков уклонения. Надо внушать простую мысль, что рано или поздно власти всех найдут и оштрафуют, что незарегистрированные постройки могут быть признаны самостроем, а в некоторых случаях это чревато решением о сносе, причем за счет хозяина.

Будут применяться спутниковый мониторинг и аэрофотосъемка. Начнется перекрестная проверка: сопоставление данных от энергосбытовых компаний (кто потребляет много электричества на «пустом» участке), сведений о прописке из паспортного стола и кадастровой карты. Впрочем, после уплаты штрафа владельцу должен быть предоставлен четкий путь к легализации. 

Без широкой информационной кампании принятые меры вряд ли сработают. Нужно постоянно и на всех уровнях объяснять простыми словами, что такое регистрация, какой в ней толк, показывать реальные истории: «Семья Ивановых успела легализовать дом до урагана и в итоге получила компенсацию», «Семья Петровых не стала регистрировать дом и в итоге потеряла деньги», «Семья Сидоровых не смогла продать свой дом из-за отсутствия регистрации и в итоге лишилась серьезной суммы».

Надо делать акцент и на уже упомянутом пункте — реформа позволит резко активизировать рынок загородной недвижимости. 

— Неоформленный дом стоит на рынке в разы дешевле: регистрируйте — и при продаже заработаете больше. Официальная регистрация — единственная надежная защита от мошенничества и споров с соседями. Вы юридически доказываете, что дом ваш. Легальный дом можно продать, подарить или использовать как залог под ипотеку в банке, — напоминает источник в Госдуме. — В конце концов вы сможете превратить дом в настоящее семейное гнездо, завещав его детям и внукам.