Строительный БУМеранг

Политолог Николай ФИГУРОВСКИЙ о том, почему отмена моратория на штрафы застройщикам — это не победа дольщиков

19 декабря на «Прямой линии» Владимиру Путину задали вопрос, который явно не возник спонтанно. Ведущий поинтересовался судьбой моратория на штрафы застройщикам за срыв сроков сдачи жилья — с явным подтекстом «Доколе?». Ответ прозвучал коротко и жестко: «Полагаю, достаточно. Историю с мораторием на штрафы надо заканчивать, и прошу правительство это прекратить». Президент тут же напомнил про эскроу-счета и необходимость «наладить системную работу» с девелоперами. Вопрос был не о юридической тонкости, а о том, где государство проводит границу между поддержкой отрасли и защитой граждан.

Финальная точка была поставлена в последний рабочий день года. 30 декабря Михаил Мишустин подписал постановление № 2227. Формально оно исполнило поручение президента: с 1 января мораторий на штрафы за перенос сроков ввода домов больше не действует. Но одновременно тот же документ дал до конца 2026-го застройщикам отсрочку по уплате уже накопленных неустоек, штрафов и пеней. Фактически власть не перерезала страховочный трос мгновенно, а начала его аккуратно стравливать, чтобы девелоперы не сорвались в пропасть.

Чтобы понять, почему развязка выглядит столь двусмысленной, нужно вспомнить историю самого моратория. Впервые его ввели в апреле 2020 года — через несколько дней после начала ковидного карантина. Тогда мотив был предельно понятен: стройки останавливались, поставки срывались, будущее не просматривалось дальше месяца. До конца 2020-го застройщиков освободили от лавины неустоек перед дольщиками, чтобы не получить массовое банкротство отрасли. В 2021 году мораторий отменили, но уже в 2022-м, после начала СВО и санкционной атаки, он вернулся: логистика рассыпалась, импортное оборудование дорожало или исчезало, себестоимость стройки подскочила, сроки разъезжались.

Вторая волна моратория тянулась с весны 2022-го до середины лета 2023 года. Затем в марте 2024 года появился третий мораторий — самый долгий и самый спорный. Пандемия к тому моменту ушла в историю, санкционный режим стабилизировался, банки и застройщики в целом научились жить в новых условиях. Тем не менее под предлогом продолжающейся турбулентности мораторий продлевали до конца 2025 года, превращая антикризисную меру в устойчивый элемент регуляторного ландшафта.

Любой мораторий — это всегда отложенные последствия. За прошедшие годы механизм, призванный спасти стройку от форс-мажоров, изменил поведение всех участников рынка. В конце года вице-премьер Марат Хуснуллин сообщил в интервью телеканалу «Россия 24», что сроки сдачи объектов в эксплуатацию срывает каждый пятый застройщик, это затронуло около 132 тыс. дольщиков. Общая сумма невыплаченных неустоек и штрафов, накопленных с 2023 года, превысила 100 млрд рублей. Иными словами, мораторий, задуманный как щит для отрасли, фактически разорвал саму ткань договорных отношений: застройщики получили сигнал, что финансовых последствий нарушений можно не бояться, а дольщики лишились ключевого инструмента давления.

При этом изначальная логика моратория не была циничной. Застройщики действительно столкнулись с факторами, которые плохо вписывались в привычную юридическую конструкцию «обстоятельств непреодолимой силы». Ни пандемия, ни санкции в российском праве так и не были однозначно признаны форс-мажором. Торгово-промышленные палаты не могли массово выдавать свидетельства, освобождающие от ответственности, а судебная практика шла по инерции: есть просрочка — есть неустойка. Мораторий стал грубым, но работающим способом признать, что не все риски в этот период находятся под контролем бизнеса.

Проблема в том, что каждая такая отсечка риска на стороне застройщика автоматически перекладывала его на дольщика. Люди продолжали арендовать жилье, зачастую одновременно обслуживая ипотеку за еще не полученную квартиру, но при этом не имели ни права на неустойку за просрочку, ни фактического рычага влияния на темп стройки. Судебные повестки, которые раньше стимулировали застройщика не тянуть с устранением недоделок и оформлением передач, сменились молчанием. Там, где раньше работал страх перед убытками, возникла комфортная среда отсрочек и переноса сроков.

Решение «закончить историю с мораторием» выглядит на этом фоне запоздалой, но неизбежной реакцией. Однако правительство не решилось рубить с плеча. Для новых объектов, вводимых в эксплуатацию с 1 января, правила меняются сразу: задержки снова будут стоить денег, а не только репутации. Для уже совершенных нарушений — мягкий режим: те самые 100+ млрд рублей неустоек фактически заморожены в ожидании конца 2026 года. Минстрой объясняет это как «постепенный выход», позволяющий компаниям выровнять денежный поток, выполнить обязательства перед банками и не обрушить стройки, на которые завязаны кредиты, рабочие места и смежные отрасли.

Проблема в том, что нет никаких гарантий, что через год застройщикам станет легче, чем сейчас. Ключевая ставка по-прежнему двузначная, рыночная ипотека вращается в диапазоне 14–16% годовых. Спрос на жилье, особенно в массовом сегменте, при таких ставках ограничен: по оценкам Российской гильдии риелторов, лишь около 8% россиян в течение двух лет способны накопить 20% на первоначальный взнос. Банки в ответ ужесточают отбор: осенью, по отдельным оценкам, отклонялось до двух третей ипотечных заявок. Льготные программы формально поддерживают рынок, но становятся все более адресными и избирательными, а в Москве значительная их часть вообще не работает.

Одновременно государство декларирует необходимость поддерживать выдачу ипотечных кредитов на уровне 4–5 трлн рублей в год, чтобы не допустить падения объемов строительства. В 2025 году было выдано 4,1 трлн, из которых львиная доля пришлась на льготные схемы. Пространство для маневра сжато: чтобы сделать ипотеку доступнее без бюджетного раздувания субсидий, нужна заметная разрядка монетарной политики, на которую Центробанк идет крайне осторожно. Поэтому рассчитывать на то, что к концу 2026-го отрасль сама собой восстановит маржинальность до уровней, позволяющих легко расплатиться по всем штрафным счетам, наивно.

На этом фоне конец моратория оборачивается сразу несколькими волнами последствий. Во‑первых, уже в этом году начнут появляться новые иски за просрочки по объектам, введенным после отмены моратория. Это обычный рабочий процесс: часть конфликтов пойдет в суд, часть будет урегулирована в досудебном порядке. Во‑вторых, и это важнее, к концу 2026-го на застройщиков может обрушиться накопленный за три года массив отсроченных обязательств. Судебные решения, иски, соглашения, которые сегодня лежат в режиме ожидания, к определенному моменту превратятся в реальные платежные требования. При том что, по расчетам аналитиков Академии девелопмента, маржинальность девелоперских проектов в Москве уже равна нулю (очевидно, что такая же ситуация и в других крупных городах), волна одновременных выплат рискует стать для части рынка фатальной.

Отсюда рождаются два базовых сценария. Первый — консолидационный. Часть мелких и средних застройщиков, не имеющих доступа к дешевому финансированию и не накопивших достаточной подушки, просто не выдержит давления судебных выплат, высокой стоимости денег и сужающегося спроса. Они уйдут в банкротство или будут выкуплены крупными игроками. Рынок зачистится до нескольких доминирующих групп, конкуренция ослабнет, цены в долгосрочной перспективе могут пойти вверх, хотя локально не исключены и распродажи проблемных проектов. Второй сценарий, гораздо более политизированный, — частичная национализация девелопмента. Формальные поводы можно найти легко: участие недружественных резидентов в капитале, вопросы к приватизации 1990‑х, претензии к качеству строек. Такой вариант обсуждается экспертами, но явно рассматривается как резервный: любая масштабная национализация ударит по инвестиционному климату и усложнит управляемость отраслью.

Весь этот напряженный фон накладывается на базовую для России проблему доверия. Отмена моратория с точки зрения теории рынков — правильный сигнал. Застройщик снова понимает, что просрочка будет стоить денег, а значит, в стоимость проекта придется включать не только бетон, но и репутационные риски. Дольщик получает обратно инструмент давления и компенсации. Это логика взрослого контрактного рынка. Но в реальности все зависит от того, какие компании переживут двухлетний переходный период. Если на плаву останутся лишь те, кто экономил на качестве и пользовался режимом моратория как индульгенцией, доверие к первичке еще сильнее просядет.

Строительство — слишком системная отрасль, чтобы ее перезапускать радикальными средствами. В свое время Марат Хуснуллин оценивал мультипликатор: одно рабочее место на стройке создает до восьми рабочих мест в других сегментах — от промышленности до торговли и сферы услуг. В больших агломерациях до трех четвертей экономической активности прямо или косвенно завязано на стройку. Поэтому любой разговор о штрафах, мораториях и дольщиках неизбежно выходит за пределы узкопрофессиональной темы. Речь идет не только о справедливости в отдельном договоре долевого участия, но и о занятости, налоговых поступлениях и социальной стабильности целых регионов.

На этом фоне стратегия государства выглядит как попытка отложить развязку, выиграть время в надежде, что за два года макроэкономика смягчится, ставки снизятся, спрос окрепнет, а отрасль сама перераспределит нагрузку. Но календарь безжалостен: 31 декабря 2026 года — не только дата в постановлении правительства, это точка, в которой долгий эксперимент с мораторием на штрафы должен будет предъявить свои реальные результаты. К этому моменту станет ясно, удалось ли вернуть на рынок нормальную ответственность без обрушения стройкомплекса или же вместо точечной поддержки и плавного выхода система получит новый виток кризиса — на этот раз уже не прикрытый словом «мораторий».